TAHLİYE SEBEBİ OLARAK YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜ – Av. Lider Tanrıkulu | Antalya Avukat

1.TAHLİYE TAAHHÜDÜ NEDİR?

Yazılı tahliye taahhüdü, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Bu hükme göre, kiracı belirli bir tarihte kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak belirttiği halde bu tarihte taşınmazı tahliye etmemişse, kiralayan, söz konusu tahliye taahhüdüne dayanarak taşınmazın tahliyesini isteme hakkına sahiptir.

2.TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN GEÇERLİLİK ŞARTLARI

2.a. Tahliye Taahhüdü Yazılı Olmalıdır

Tahliye taahhüdünün geçerliliğinin en önemli şartı yazılı olması zorunluluğudur. Adi yazılı olması yeterlidir. Bu bağlamda sözlü tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracının tahliyesi istenemeyeceği açıktır.

Uygulamada taahhüdün değişik şekiller ile de verilebileceği kabul edilmiştir. Yargıtay, yargılama esnasında duruşma tutanağına geçirilen beyanların geçerliliğini kabul etmektedir.1 Bir başka tahliye taahhüdü şekli de icra takibi sırasında kiracının tahliyeye ve tahliye tarihine ilişkin beyanının icra tutanağına geçirilmesi suretiyle alınmasıdır.

Yazılı olarak yapılan taahhüdün noter onaylı olmasına gerek yoktur. Ancak, imzası noterlikçe tasdik edilen taahhüt; kiracının imza inkarı yoluna giderek tahliyeyi uzatmaya kalkışması durumunda kiralayana fayda sağlayacaktır.

2.b. Tahliye Tarihi Açık ve Net Bir Şekilde Belirtilmiş Olmalıdır

Mecurun hangi tarihte boşaltılacağının belli olması kanunun emredici hükmüdür. “Kiralananı tahliye edeceğim” şeklinde bir ifade geçersizdir.

2.c. Tahliye Taahhüdü Kira Sözleşmesi ile Aynı Anda Verilmemiş Olmalıdır

Tahliye taahhüdünün kiralanan teslim edilmeden ilk kira sözleşmesi yapılırken kiracı tarafından imza edilmesi, konut ya da işyeri sıkıntısı çeken kiracının serbest rızasına dayanmaz ve bu taahhüdün geçerliliğinin kabulü kiraya verenin kira akdine son vermek hakkını sınırlayan kanun hükümlerini boşa çıkartır.2

Uygulamada, taahhütler tarihsiz olarak imzalatılarak taahhüdü geçerli kılmaya çalışılmaktadır. Kiracı, taahhüdü baskı altında, serbest iradesi dışında kira sözleşmesi ile birlikte verdiğini iddia ediyorsa, bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.

Devam eden kira sözleşmelerinde, yenilenen yılda verilen tahliye taahhütlerinin geçerli olduğu kabul edilmektedir. Bunun nedeni, kiracının hâlihazırda kiralananda oturuyor olması ve bu taahhütlerin kiralananda oturulurken serbest iradeyle verildiğinin kabulüdür. Örnek olarak; 01.01.2021 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi 01.01.2022 yılında yenilenecektir. Bu bağlamda, 01.01.2021 tarihinde düzenlenen bir taahhüt geçersizken, 01.01.2022 tarihinde düzenlenen taahhüt geçerli olacaktır.

2.d. Tahliye Taahhüdü Bizzat veya Vekil Tarafından İmzalanmalıdır

Tahliye taahhüdünün geçerliliği için bulunması gereken bir şart da tahliye taahhüdünün bizzat kiracı tarafından verilmiş ve imza edilmiş olmasıdır. Onunla birlikte oturan aile fertlerinden birinin yaptığı taahhüdün bir hükmü yoktur.3

Aynı gayrimenkulde birden fazla kiracının bulunması halinde, (kiracılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı mevcut olduğundan) tahliye taahhüdü kiracıların tamamı tarafından verilmelidir.

Aile konutu olarak kiralanan, üzerinde aile konutu şerhi bulunan taşınmazlarda kiracı olmayan eşin de açık rızası veya onayı gerekir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’yla aile konutu üzerindeki tasarruf yetkisinin sınırlandırılmış olması bu durumun gerekçesidir.

Tüzel kişi tarafından yapılan kiralamalarda ise, tahliye taahhüdünün yetkili organ veya şirket yetkilisi/temsilcisi tarafından verilmesi gereklidir.

Tahliye taahhüdü vekil aracılığıyla da verilebilir. Vekâletnamede vekilin tahliye taahhüdü düzenleme hususunda özel bir yetkisinin gerek olup olmadığı doktrinde tartışma konusudur. Bu nedenle vekâletname ve taahhüt düzenlenirken bu duruma dikkat edilmesi taraflar açasından olumlu olacak, sonradan ortaya çıkabilecek sorunları bertaraf edecektir.

3. TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYALI OLARAK AÇILAN TAHLİYE DAVASI VE İCRA TAKİBİ

Öncelikle şunu belirtmek gerekir ki, geçerli bir şekilde yukarıda sıraladığımız kurallara uygun olarak düzenlenmiş tahliye taahhüdü tek başına kira sözleşmesini sona erdirmez. Bunun için kiraya veren yasal yollara başvurmak zorundadır. Bu yasal yollardan ilki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak tahliye davası, diğeri ise icra takibidir.

3.a.Tahliye Davasının Tarafları

Tahliye davalarında davacı taraf kiraya verendir. Kiraya verenlerin sayısı birden fazla ise dava, tüm kiraya verenler tarafından birlikte açılır. Kiraya verenin ölümü halinde, kiraya verenin mirasçıları taahhüde dayanarak taşınmazın tahliyesini isteyebilirler. Kiraya verenin ölümü taahhüdü geçersiz kılmaz.

Kira sözleşmesinin akdi veya yasal yollarla kiralayandan üçüncü bir kişiye (yeni kiralayana) devri durumunda, yan anlaşmalar da kendiliğinden devralan tarafa intikal edeceğinden, devralan (yeni kiralayan), önceki kiralayan ile kiracı arasındaki yazılı tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracıdan tahliyeyi talep edebilecektir.4

3.b.Tahliye Davasında Süre

Kiracının, taahhüt tarihinde kiraya verileni tahliye etmemesi halinde, taahhütten itibaren bir aylık süre içerisinde tahliye davası açılmalı veyahut icra takibine başvurulmalıdır. Aksi halde, taahhüt geçersiz hale gelir ve kira sözleşmesi devam eder. Başka bir tabirle, bu süre hak düşürücü süredir. Bu süreler kamu düzeni ile ilgili olduğundan, taraflarca ileri sürülmemiş olsa dahi mahkemece kendiliğinden dikkate alınır ve süresinde açılmayan davaların reddine karar verilir.

3.c. Kiracının İcra Takibi İle Tahliyesi

Kiracı aleyhine İcra İflas Kanunu’nun 272 ve 273’üncü maddeleri dayanağıyla icra takibine gidilerek tahliye istenebilir. İcra İflas Kanunu’nun 272 maddesinde; kiracının 7 (yedi) gün içerisinde tarafına tebliğ olunan tahliye emrine itiraz edebileceği, itiraz etmezse 15 (gün) içerisinde taşınmazı tahliye etmesi gerektiği ve aksi taktirde taşınmazdan zorla çıkarılacağı hüküm altına alınmıştır.

Kiracı tarafında süresi içerisinde tahliye emrine yapılan itiraz takibi durdurur. Kiracı tarafından tahliye emrine itiraz edilir ise kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi’nde itirazın kaldırılması talep edilebileceği gibi genel mahkemelerde itirazın iptali davası da açabilir.

Noterce düzenlenmeyen veya tarih ve imzanın noterce tasdik edilmediği taahhütlerde, kiracı tahliye taahhüdündeki imzaya veyahut tarihe itiraz ederse itirazın kaldırılması İcra Hukuk Mahkemesi’nden istenemeyecektir. Bu takdirde tahliye talebinde bulunan kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde dava açmak mecburiyetindedir.

3.d. Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira sözleşmesine dayanan her türlü, tahliye, sözleşmenin feshi ve tespit davaları ve bu davalarla birlikte açılan alacak, tazminat davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

4. TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN BOŞ VERİLMESİ

Uygulamada sıklıkla tahliye taahhüdünü geçerli kılmak ve bir an önce ev bulup yerleşmek isteyen kiracının zor durumundan faydalanılarak kiracılara beyaza imza attırılarak tahliye taahhüdü düzenlenmektedir. Hukukumuzda, maksadına uygun biçimde doldurulmak suretiyle beyaza imza geçerli kabul edilmektedir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken durum beyaza imzanın karşı tarafın arzusu dışında doldurulabileceği olgusudur. İmzalanan boş kâğıdın, irade dışı, hatalı, kötü amaçla düzenlenmesi halinde aksini ispat yükümlülüğü beyaza imza atan kiracıda olacaktır.

5. AÇILABİLECEK DİĞER DAVALAR

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu mecurun (kiralananın) tahliyesi için birçok sebep ortaya koyduğu için kiraya veren taraf isterse tahliye taahhüdüne dayalı dava açabilir, isterse de şartları oluşması halinde ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açabilir. Hatta bu iki davayı tek dava ile terditlendirerek ileri sürebilir.

Yine eğer kiraya verenin tahliye mecuru tahliye etme iradesi yok ise ancak kira bedelinin güncellenmesini istiyor ise bu kez kiracıya karşı kira bedelinin güncellenmesi için kira tespiti ya da kiranın uyarlanması davası açabilir.

 

Yazan 

Av. Yusuf OZAN ÖZTOP

Danışman

Av. Lider TANRIKULU

Kaynakça

2005/5933 E. 2005/7384 K (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 07 11, 2005).

Tandoğan. (2010). Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (s. s.196). içinde

Tandoğan. (2010). Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (s. 198). içinde

Yargıtay 6. HD, 25.04.1991, E. 1991/5234, K. 1991/5536..

 

Paylaş:

© 2020 Av. Lider TANRIKULU Hukuk Bürosu

logo-footer