TÜRKİYE CUMHURİYETİ VATANDAŞLIĞININ TAŞINMAZ ALIMI İLE KAZANILMASI – Av. Lider Tanrıkulu | Antalya Avukat

Stj. Av. Simay KISAÇAM

I.GAYRİMENKUL SATIN ALMA YOLU İLE TÜRK VATANDAŞLIĞI KAZANIMI ŞARTLARI HAKKINDA GENEL GİRİŞ

Genellikle yabancıların vatandaşlık statüsüne sahip olmak istemelerinin en temel sebebi bu statüyü kendilerine vermiş olan devletin anayasasında vatandaşlık bağı ile bağlı olan kişiler için vaad edilmiş olan haklardan yararlanma isteğidir.

Vatandaşlık kavramı her devletin kendi yasalarıyla düzen altına aldığı kamusal hukuku temelden ilgilendiren ve yalnızca gerçek kişilerin sahip olabileceği bir statüdür.  Neredeyse bütün devletler doğum yolu ve kan bağı yoluyla vatandaşlık kazanımını kanunlarında düzenler ve bu iki yoldan vatandaşlık kazanımını asli olarak görürler. Ancak bazı devletler getirdiği düzenlemeler ile genel yolların yanında istisnai kazanım hallerini de düzenleyebilmektedir. Düzenlenen bu istisnai hükümlere uygunluk taşıyan kişiler de o devlet vatandaşı olabilmektedir.

Türk hukuk düzeninde vatandaşlığın istisnai olarak kazanım yolları mevcuttur.  Bu yazımızda birçok istinai kazanım yöntemlerinden yalnızca taşınmaz satın alma ile  Türk vatandaşlığının kazanımı ele alınmıştır. Kanunların lafzı ve uygulamada gelişen usule göre vatandaşlık edinimi için satın alınacak taşınmazların niteliği bağımsız bölüm, (işyeri, mesken, ev) konut, arsa ve tarla ile sınırlıdır.

Yabancılar hukuku, hukukun diğer alanlarına göre daha esnek ve idarenin takdir hakkına sahip olduğu bir alandır. Her başvurunun kendi özelinde gerektirdiği fazladan içerik gerekebilmektedir. Bu nedenle yatırım yoluyla Türk vatandaşı olma sürecinin büyük bir hassasiyetle ve eksiksiz olarak sürdürülmesi gerekmektedir. Bunun için de kanuni olarak sizin vekiliniz olarak işlemleri her aşamasında takip edebilecek bir avukatla birlikte çalışmanızı öneririz.

II.KANUNİ DAYANAK VE GELİŞMELER

Türk Hukukunda ilk olarak 2016 yılında 6735 sayılı Uluslararası İşgücü Kanunu’nun (“6735 sayılı Kanun”) 27. maddesiyle 5901 sayılı Kanun’un istisnai haller kapsamında Türk vatandaşlığının kazanılmasını düzenleyen 12. maddesinin birinci fıkrasına yapılan eklemeyle, 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu’nun (“6458 sayılı Kanun”) 31. maddesinin birinci fıkrasının (j) bendi uyarınca ikamet izni alanlar ile Turkuaz Kart sahibi yabancılar ve bunların yabancı eşi, kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğunun istisnai haller kapsamında Türk vatandaşlığını kazanabileceği kabul edilmiştir.

6458 sayılı Kanun’un 31. maddesinin birinci fıkrasının (j) bendi ise yabancılar için özel bir kısa dönem ikamet türünü düzenlemekte olup Türkiye’de çalışmayan ancak Bakanlar Kurulunca belirlenecek kapsam ve tutarda yatırım yapan yabancılar ile bunların eşi, kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğu olarak tanımlanmıştır. Dolayısıyla, Türkiye’de yatırım yoluyla vatandaşlık kazanılması 2016 yılında getirilen düzenlemelerle mümkün kılınmış olmasına rağmen yapılacak yatırımın şartları kesin olarak belirtilmemiştir.

İstisnai haller kapsamında Türk vatandaşlığını kazanılabilmesi için yapılması gereken yatırımın niteliği ve miktarı ise 12.01.2017 tarihinde yürürlüğe giren 12.12.2016 tarihli ve 2016/9601 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in (“Yönetmelik”) 20’inci maddesine yapılan eklemeler uyarınca tespit edilmiştir.

19.09.2018 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 106 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı ile daha önce yapılacak yatırımlar için belirlenen parasal değerler aşağıya çekilerek başvurular kolaylaştırılmıştır. Son olarak, 07.12.2018 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 418 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı ile yapılan değişiklik ile yabancıların minimum $250.000 tutarında taşınmaz satın alarak Türk vatandaşlığını kazanmasının yanı sıra inşaat projelerindeki kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazların noter huzurunda düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satın alınarak Türk vatandaşlığına başvurulabilmesinin yolu açılmıştır.

Son olarak da 13.05.2022 tarih ve 31834 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile satın alınan taşınmazın değeri $250.000 dolardan $400.000 dolara yükseltilmiştir. Söz konusu yönetmelik ile getirilen değişiklik 12 haziran 2022’de yürürlüğe girmiş ve güncel olarak uygulanmaya devam edilmektedir.

III.İZLENMESİ GEREKEN YOL VE AŞAMALAR

A.Uygunluk Belgesi Başvurusu

Bu aşamada satın alınmış olan taşınmazın dikkatle seçilmiş olması önemlidir. Satın alınmış olan taşınmazın Uygunluk Belgesi için elverişli olması gerekmektedir. Zira uygunluk belgesi Türk vatandaşlığına başvuruda ilk adım olmakla birlikte çok önemlidir. Çünkü Uygunluk Belgesinin varlığı Türk Vatandaşlığına başvurmaya hak kazanılmasını sağlayacaktır. Uygunluk belgesi başvurusunun reddedilmesi durumunda ise başvurunun reddi sebebinin giderilerek tekrar Uygunluk Belgesi için başvuruda bulunulması mümkündür. Ancak reddedilen bir uygunluk belgesi başvurusu ile Vatandaşlık Başvurusu işlemlerine devam etmek olanaksızdır.

Uygunluk Belgesi Başvurusu ilgili ilçe tapu müdürlüğüne yapıldıktan sonra hakkında uygunluk belgesine başvurulan taşınmazın tapu kütüğüne 3 yıl satamama şerhi koyulur. Bu şerhin koyulmaması durumunda uygunluk belgesi talebi tapu tarafından reddedilecektir.

12.01.2017 tarihinden önce satın alınmış olan taşınmazlar Uygunluk Belgesine başvuruda aşılması gerekli olan $400.000 için değer olarak kabul edilmeyecektir. Yani 12.01.2017  tarihinden sonraki taşınmaz kazanımlarının değerlerinin toplamı $400.000 geçmesi gerekmektedir.

Satış işlemi gerçekleşen taşınmazın Türk Vatandaşlığının Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğe göre gerekli özellikleri taşıyıp taşımadığı öncelikle Taşınmazın bağlı olduğu ilçe tapu müdürlüğünce incelenir. İlçe tapu müdürlüğü belgelerde veya başvuruda bir eksiklik gördüğü takdirde söz konusu eksikliğin giderilmesi için başvurucuyu haberdar edecek ve başvurucuya süre tanıyacaktır. Eksikliğin tamamlanmasının ardından başvuru dosyası incelenmesi üzere Bölge Tapu Müdürlüğü’ne  gönderilir. Başvuru gerekli şartları sağlıyorsa Bölge Tapu Müdürlüğü başvurucu adına Uygunluk Belgesi düzenler. Ve bu uygunluk belgesi ile birlikte gerekli olan diğer evraklar da tedarik edilerek bir sonraki aşama olan ikamet izni başvurusu yapılır.

B.31-j Bendi Kapsamında Geçici İkamet İzni Başvurusu

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığının kazanılmasında ikinci aşama 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu madde 31/1(j) uyarınca kısa dönem ikamet izni olmasıdır. Kısa dönem ikamet izni alınmasının şartları aynı kanunun 32. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre;

  • Madde 31/1’de sayılan gerekçelerden biri veya birkaçını ileri sürerek talepte bulunmak ve bu talebiyle ilgili bilgi ve belgeleri ibraz etmek
  • Türkiye’ye girişlerine izin verilmeyecek yabancılardan olmamak
  • Genel sağlık ve güvenlik standartlarına uygun barınma şartlarına sahip olmak
  • İstenilmesi hâlinde, vatandaşı olduğu veya yasal olarak ikamet ettiği ülkenin yetkili makamları tarafından düzenlenmiş adli sicil kaydını gösteren belgeyi sunmak
  • Türkiye’de kalacağı adres bilgilerini vermek

İkamet iznine başvuruda asli evrakların eksikliği halinde başvuru talebi İl Göç Müdürlüğünce ilk aşamada reddedilir.  Esas evraklar başvurucuya ait olan doğum belgesi, sağlık sigortası veya uygunluk belgesi gibi başvurabilmek için gerekli olan asli evraklardır.  İl Göç Müdürlüğü eksik olan evrakların asli olmaması halinde bu eksik evrağın tamamlanması için başvurucuya süre verir. Başvurunun görülmeye devam edilebilmesi için tanınan bu süre zarfında eksikliğin giderilmesi gerekmektedir.

Gerekli belgelerin tamamlanması ve başvurunun uygun bulunması halinde başvurucuya 1 yıl süreyle oturma izni verilir. Bu oturma izni süresince İl Nüfus Müdürlüğüne vatandaşlık başvurusunda bulunma hakkını elde etmiş olursunuz.

C. Vatandaşlık Başvurusu

Uygunluk Belgesi ve İkamet İzni alınmasından sonra son olarak İl Nüfus Müdürlüğü’ne vatandaş olma talebimizi içeren başvurumuzu yapıyoruz. Bu aşamaya kadar gerekli olan evrakların dışında İl Nüfus Müdürlüğü’nün her dosya özelinde ayrıca gerekli görmesi halinde daha farklı evraklar da talep edebileceğini söylememizde yarar görüyoruz. Örneğin taşınmazı satın alan kişi evlilik birliği içinde olduğu eşi ve bu evlilikten dünyaya gelmiş olan ve henüz reşit olmayan çocuğu için de başvuruda bulunuyorsa söz konusu evliliği kanıtlayacak olan evlilik belgesi dışında son 6 ay içinde alınmış olan ve evliliği devam ettiğini dolayısıyla da başvuruda bulunan çocuğun bu evlilik birliği içinde dünyaya geldiğini kanıtlayan bir ek belge isteyecektir.

Tamamlanan dosya karar alınmak üzere İç İşleri Bakanlığına gönderilir. Burada belirtmek gerekir ki, yatırımların gerçekleştirilmiş olması ve gerekli aşamaların geçilmesinin ardından İl Nüfus müdürlüğüne Vatandaşlık başvurusunu yapılmış olması tek başına Türk Vatandaşlığının kazanılması sonucunu doğurmaz. Zira başvurucunun vatandaşlığa kabul edilmesi kararında idarenin takdir yetkisi bulunmaktadır. Yani idare milli güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek talepleri reddetme hakkına sahiptir. Başvuruda bulunulmuş olması Vatandaş olmaya hak kazanıldığı anlamına gelmemektedir. Bu istisnai yolla Türk Vatandaşlığının kazanılabilmesi için mutlaka yetkili makamın olumlu yöndeki kararının var olması gerekmektedir.

IV.VATANDAŞLIĞI BAŞVURU İÇİN GEREKLİ BELGELER

Bütün bu aşamaların gerçekleştirilmesi için farklı kurumlara başvuruların yapılması gerekmektedir. Dolayısıyla her kurumun kendi iç düzenleri ve yönetmeliklerine göre sunulmasını talep ettiği evraklar vardır.  Ancak daha önce de değindiğimiz gibi her başvuru kendi özelinde bu genel evrak listesinden farklı belgelere da ihtiyaç duyabilmektedir. Bu ayrıca talep edilecek olan evraklarla ilgili eksik veya yanlış bilgi vermemek adına başvuru aşamalarının her birinde yetkili kurumlarla gerekli görüşmeleri sağlamak ve eksik belgeleri tamamlamak gerekmektedir. Başvurular aşamasında gerekli olan temel belgeler ise şunlardır;

  • Hangi devlet vatandaşı olduğunu gösterir pasaport veya benzeri belge, vatansız ise buna ilişkin usulüne göre onaylanmış belgenin noter tasdikli Türkçe tercümesi,
  • Tescile esas olacak şekilde tüm kimlik bilgilerini gösteren (Doğum Belgesi, Nüfus Kayıt Örneği vb.) usulüne göre onaylanmış belge,
  • Medeni hal belgesi ( evli ise evlenme belgesi, boşanmış ise boşanma belgesi, dul ise eşine ait ölüm belgesi vb.)
  • Evli ise eş ve çocuklarının bağını kanıtlayan nüfus kayıt örneği veya benzeri belge
  • Biyometrik fotoğraf
  • Sağlık sigortası
  • Sabıka kaydını gösterir nitelikteki adli sicil kaydı

V.ÖNEMLİ AYRINTILAR

Yapılan her başvuru özelinde sorulması gereken bazı sorular ve bilinmesi gereken bazı ayrıntılar vardır.  Bunlar başvurucunun özel durumlarından veya taleplerinden kaynaklanabildiği gibi nasıl yapılacağı bilinmeyen ayrıntılı işlerden de kaynaklanabilir. Aşağıda genel olarak açıklanması önemli olan konu başlıklarına yer vermeye çalıştık.

A. Vatandaşlık Başvurusu Kimleri Kapsar

Gerek Türk Vatandaşlığı Kanunu gerekse kanunun uygulanmasına ilişkin Yönetmelik hükümleri uyarınca sonradan kazanılan vatandaşlık halleri eşe sirayet etmez. Ancak yatırım yoluyla kazanılan vatandaşlık hali bu kuralın bir istisnasıdır.

Buna göre Türk Vatandaşlığı Kanunu madde 12’nin kısa dönem ikamet iznine yaptığı atıf dolayısıyla Cumhurbaşkanı tarafından kapsamı belirlenen yatırımlar sayesinde vatandaşlık kazanan kişinin eşi ve kendisinin veya eşinin ergin olmayan çocuğu da vatandaşlık kazanır.

Yani burada istisnai olarak yabancı kişinin yatırım yoluyla kazandığı vatandaşlık hakkı eşe ve ergin olmayan öz – üvey çocuğa sirayet eder. Yatırım yoluyla Türk Vatandaşlığı kazanmanın avantajlı yanlarından birisi de bu eşe sirayet etme özelliğidir.

B.Yabancıların Taşınmaz Satın Alırken Tabi Oldukları Kanuni Sınırlamalar

2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 18 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile değişik 35. Maddesi uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde karşılıklılık şartı kaldırılmıştır. Bu kapsamda Türkiye 183 ülkenin vatandaşlarına karşılıklılık şartı aranmaksızın taşınmaz alma imkânı sağlamıştır. Yani Türkiye’nin taşınmaz almalarına ve sınırlı ayni hak edinmelerine izin verdiği bu 183 ülkenin vatandaşları aşağıda belirtilen kanuni sınırlamalara uymalıdır:

  • Yabancı uyruklu gerçek kişiler, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onuna (%10) kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak (ipotek dâhil) edinebilir. Bakanlar Kurulu bu limitleri gerekli gördüğü takdirde iki katına çıkarmaya yetkilidir.
  • Ülke genelinde, yabancı uyruklu bir gerçek kişi, en fazla otuz (30) hektar (30 hektar yaklaşık olarak 300.000 m² veya 3,223,000. – ft²’ye tekabül etmektedir.) taşınmaz satın alabilir ve sınırlı ayni hak edinebilir. Bakanlar Kurulu bu limitleri gerekli gördüğü takdirde iki katına çıkarmaya yetkilidir.
  • İlgili taşınmazın askeri yasak ve güvenlik bölgelerinde yer almaması gerekmektedir. Bu açıklık, tapu sicil müdürlükleri tarafından sağlanmaktadır ve standart bir sistemdir.

C.Vatandaşlık Başvurusu Kapsamında Alınacak Taşınmaz Sayısı ve Niteliği

Satış yoluyla edinilecek veya satış vaadine konu olabilecek taşınmaz sayısında herhangi bir sınırlama söz konusu değildir. Yabancı kişinin aynı anda veya farklı zamanlarda birden fazla taşınmaz satın almış durumunda bu taşınmazların değerleri toplamının en az 400.000 USD tutarında olması gerekmektedir. Yani kanunun aradığı 400.000 USD değer eşiği birden fazla taşınmazla sağlamak mümkündür.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanunda belirtilen kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, nitelik bakımından her türlü taşınmaz (konut, işyeri, arsa, tarla) sahibi olabilmektedir. Ancak, yalnızca yapısız taşınmaz (arsa, tarla) satın almış olmaları durumunda kanunun yüklediği bazı sorumluluklar mevcuttur. Ülkemizde arsa veya tarla satın almış olan yabancı kişiler bu yapısız taşınmaz üzerinde geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili bakanlığın (Belediye, Tarım İl Müdürlüğü) onayına sunmak zorundadır.

Satış vaadi sözleşmesi ile de istisnai yolda Türk vatandaşlığına başvurmak mümkündür. Türk Hukukuna uygun olarak noterde düzenlenecek satış vaadi sözleşmeleri ise sadece kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar için mümkündür.  Bunun dışında kalan taşınmaz türleri için ise yalnızca satış işlemi ile Türk vatandaşlığına başvuru yapmak mümkündür.

Satışı gerçekleşecek olan taşınmaz bir Türk satıcıya ait olmalıdır. Belirtmek gerekir ki satıcının sadece Türk olması yeterli olmayıp edinecek olan yabancı kişinin eşi ve çocuklarına ait olmamalıdır. Ayrıca, edinecek olan yabancı kişinin kendi, eşi ve çocukları tarafından 12.01.2017 tarihinden sonra devredilmiş olmalıdır. Yine satışı gerçekleşecek olan taşınmaz tapu sicilinde, taşınmazı satın alacak olan yabancı gerçek kişinin ortağı ya da yöneticisi olduğu şirket tüzel kişiliği adına kayıtlı olmamalıdır.

12.01.2017-18.09.2018 tarihleri arasında satın alınmış taşınmaz için taşınmaz/taşınmazların değerinin en az 1.000.000$; 19.09.2018 tarihi ve sonrası için alınacak taşınmaz/taşınmazların değerinin en az 250.000$ olması; 07.12.2018 tarihinden sonra satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiş/düzenlenecek taşınmaz/taşınmazların değerinin 250.000 USD değerinde olması; 12.06.2022 tarihinden sonra satın alınmış taşınmaz için taşınmaz/taşınmazların değerinin en az 400.000 USD olması gerekmektedir.

Satış veya satış vaadi işleminde mevcut ipotekle birlikte veya hacizli olarak satış yapılması mümkündür. Taşınmazın satış-ipotek işlemi ile edinilmesi halinde; aranan değerin tespitinde satış bedelinden kredi tutarı düşüldükten sonra kalan kısım en az Yönetmelikte aranan tutar kadar olmalıdır.

D.Vatandaşlık Başvurusunda Ödemelerin Banka Aracılığı İle Gerçekleştirilmesi

15.10.2018 tarih ve 2018/12 (1791) sayılı (mülga) Genelge ile işlemlerde ilk kez dekont ibrazı zorunlu hale getirilmiştir. Dolayısıyla banka dekontu ibrazı zorunlu bir unsurdur. 15.10.2018 tarihinden sonra gerçekleştirilen satış veya satış vaadi sözleşmesi bedel transferinin/ödemesinin banka aracılığıyla gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda, bedelin alıcı veya ilgili kişiler tarafından satıcı veya ilgili kişilerin hesabına yatırıldığının bankalar tarafından onaylanmış dekont (havale, EFT veya bloke çekle birlikte dekontu) ile tevsik edilmesi gerekmektedir. Yurtdışından yapılacak transferlerde bedelin gönderildiği hesaba ait dekont da sunulmalıdır.

Satış işlemi ile satış vaadi işlemi açısından getirilen iki ayrı düzenleme mevcuttur. Dekont tarihi, satış işleminde satış tarihinden sonra da olabilir. Ancak satış vaadinde dekont tarihi, sözleşmenin noterde düzenlenmesinden önce veya en geç sözleşme düzenleme günü olmalıdır. Noterde satış vaadi sözleşmesi düzenleme tarihinden sonra yapılan ödeme dekontu “peşin” ödeme sayılmayacağı için dikkate alınmayacaktır.

E.Kur Oranlarının Belirlenmesi

Taşınmazın değeri hesaplanırken dikkate alınması gereken 3 adet kuz söz konusudur, bunlar şöyledir;

  • Banka Dekontu Kuru:Taşınmazın bedelinin TL olarak ödenmesi durumunda banka dekont değerinin Amerikan Doları cinsinden karşılığının bulunmasında, her ödeme gününden önceki son iş gününün Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (“TCMB”)’nın yayınladığı efektif satış kuru esas alınır.
  • Resmi senet (satış) değeri veya satış vaadi sözleşmesi kuru: Resmi senet (satış) değerinin veya satış sözleşmesinde belirtilen TL değerinin Amerikan Doları cinsinden karşılığının bulunmasında satış işlemi başvurusunun yapıldığı günden önceki veya noterde satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesinden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınır. Ancak farklı tarihli birden fazla dekont sunulması halinde, resmi senet (satış) değerinin veya satış vaadi sözleşmesinde belirlenen (TL) değerinin USD cinsinden karşılığının bulunmasında kur farklılığı sorunu söz konusu olabilmektedir. Bu durumda, her ödeme gününden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınarak Resmi senet (satış) değeri veya satış vaadi sözleşmesinde belirlenen (TL) değerinin Amerikan Doları cinsinden karşılığı hesaplanır. Elde edilen değer/değerlerin Yönetmelikte belirlenen tarihlerde aranan 1.000.000 USD, 000 USD veya 400.000 USD değerini sağlayan dekont toplamlarından yüksek olması gerekmektedir.
  • Taşınmaz Değerleme Raporu Kuru: Söz konusu değerleme raporunda taşınmazın TL değerinin USD cinsinden karşılığının bulunmasında rapor tarihinden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınır. Taşınmaz değerleme raporunun satış işleminden sonra düzenlenmesi durumunda; rapor (TL) değerinin USD cinsinden karşılığının bulunmasında, satış işlemi başvurusunun yapıldığı günden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınır.

F.Satın Alınan Taşınmaz/Taşınmazların Değer Tespiti

Satın alınan taşınmazın değeri belirlenirken resmi senette beyan edilen satış bedeli/bedelleri ve/veya satış vaadinde belirlenen değer/değerler toplamı, değerleme raporundaki değer/değerler toplamı ve banka dekontunda bedel transferlerini gösterir ödemelerin toplamı  yönetmelikle değiştirildiği haliyle güncel olarak 400.000 USD değerini sağlamış olmalıdır. Bu değerlerin her biri ayrı ayrı 400.000 USD üzerinde olması Uygunluk Belgesi için gerekli değer bedeli şartını sağlayacaktır.

Taşınmaz satın alınmadan önce Sermaye Piyasası Kurulu (“SPK”) ve Bankacılık Denetleme Kurulu (“BDDK”) tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından görevlendirilmiş, değerleme uzmanlığı lisansı olan uzmanlar tarafından taşınmazın piyasa değerini gösterir taşınmaz değerleme raporunun hazırlanması gerekmektedir. Edinim başvurusu sırasında sunulan değerleme raporunun düzenleme tarihinin başvuru tarihinden en fazla üç (3) ay öncesine ait olması gerekir. Söz konusu değerleme raporu işlem tamamlanıncaya kadar geçerli sayılacaktır.

Eğer taşınmaz ediniminden önce taşınmaz değerleme raporu alınmadıysa, taşınmazın/taşınmazların edinim tarihi esas alınarak düzenlenmiş taşınmaz değerleme raporu istenir.

Önceki düzenlemede, resmi senette yer alan satış bedelinin değerleme raporunda yer bedelden düşük olamayacağı düzenlenmişti. Şimdi ise resmi senette yer alan satış bedeli ile değerleme raporundaki satış bedellerinin her birinin ayrı ayrı Yönetmelikte belirlenen tarihlerde aranan 1.000.000 USD veya 250.000 USD değerini sağlamış olması aranırken resmi senette yer alan bedelin değerleme raporundan yüksek olması şartı aranmamaktadır.

Henüz tamamlanmamış olan yapılardan taşınmaz satın alınması durumunda ise işbu değerleme raporunda bağımsız bölümün bitmiş olması halindeki değerinin hesaplanması ve gösterilmesi gerekmektedir.

G.Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesiyle Türk Vatandaşlığının Kazanılması

07.12.2018 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 418 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı ile yapılan değişikliklerden önce yabancılar yalnızca kat mülkiyeti tesis edilmiş ve tamamlanmış taşınmazları satın alabiliyordu. Ancak getirilen değişiklikler ile birlikte yabancıların devam eden inşaat projelerindeki taşınmazları bazı şartları taşıması kaydıyla Türk vatandaşlığına başvurması mümkün hale gelmiştir. Bu şartlar ise;

  • Taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olmalıdır,
  • En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da Türk Lirası peşin olarak yatırılmış olmalıdır.
  • Taşınmaza ilişkin olarak noterden bir satış vaadi sözleşmesi yapılmalı ve
  • İşbu sözleşmenin üç (3) yıl süreyle üçüncü bir kişiye devir veya tapu sicilinden terkini yapılamayacağına dair bir taahhüt ile tapu siciline şerh edilmesi gerekmektedir.

H.Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığını Kazananların  Yeni bir Türk İsim ve Soyismi Alabilmeleri

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığını kazanan kişiler tercih ederlerse yeni bir Türk isim ve soy isim alabilirler. Bu durumda, kişinin Türk kimliği ve/veya pasaportu tercih edilen isim ve soy isme göre düzenlenmektedir.

Yatırım yoluyla vatandaşlık kazanılması süreci her ne kadar kolaylaştırmış olsa da başvuru sürecinde yapılacak herhangi bir hata, başvurunun reddine veya başvuru sürecinin uzamasına sebebiyet verecektir. Bu sebeple sürecin doğru ve tam bir şekilde ilerletilmesi için alanında uzman bir avukattan hukuki yardım almak önem arz etmektedir. Konuyla ilgili soru ve hukuki talepleriniz için bize ulaşmaktan çekinmeyiniz.

İ.Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığını Kazanmak İçin Gerekli İşlemlerin Başvurucu Tarafından Bizzat Yapılmak Zorunda Olmaması

Uygunluk belgesi alma, kısa dönem ikamet izni başvurusu ve vatandaşlık başvurusu için gerekli bilgi ve belgelerin sunulması işlemleri gerekli olan yetkileri verecek şekilde düzenlenmiş özel vekâletname ile uzaktan sonuçlandırılabilmektedir. Antalya ilinde kurulu avukatlık büromuz vatandaşlık kazanım sürecini vatandaşlık işlemlerinin devamına izin verecek niteliklere sahip vekalet çıkartılması halinde baştan sona takip etmektedir. Ancak, başvurunun ilk aşaması olan taşınmazın kayıtlı olduğu tapuda taşınmazın tapu siciline “3 yıl boyunca satılmayacaktır.” Şerhinin düşülmesi için başvuranın bizzat imzası veya özel vekaleti gerekir ve bunun dışında başvurunun sonuçlandırıldığı son aşamada başvuran ve adına başvuru yapılan 1. derece aile bireyleri (eş ve 18 yaş altı çocuk), en yakın nüfus müdürlüğünde bizzat parmak izi vermeli ve kendi Türk vatandaşı kimlik ve/veya pasaportlarını almak için hazır bulunmalılardır.

VI.VATANDAŞLIK BAŞVURUSUNUN İDARECE İNCELENMESİ VE İDARE KARARINA KARŞI İZLENECEK YOL

Türk Vatandaşlığının İstisnai Yoldan Kazanımı için izlenilen bu sürecin başarılı bir şekilde yürütülmesinin ardından hangi tür yatırım söz konusu se onunla ilgili bakanlıkça bir komisyon oluşturulur. Oluşturulan bu komisyon başvuranın vatandaşlığa alınmasına dair değerlendirmesini hazırlayarak Cumhurbaşkanının takdirine sunmakla görevlidir.

Bu değerlendirme sürecinde kolluk birimleri kişiyi parmak izi tanımlatmaya ve mülakat görüşmesine çağırır. Nihai olan kabul veya ret kararını ise Cumhurbaşkanı verir.

Kimi durumlarda idare, çeşitli gerekçelerle başvuruların reddine karar verebilmektedir. Başvurunun reddi gerekçesi, mevzuatta düzenlenen şartların sağlanamaması, eksik veya yanlış evrakla başvuru yapılması olabileceği gibi, idarenin takdir yetkisi dahilinde de ret kararı verilebilmektedir. Türk Vatandaşlığına Başvuru süreci boyunca izlenen adımlardan herhangi birinde bakanlık veya farklı bir kamu kurumunun kararı yahut hukuki işleminin hukuka aykırılığı söz konusu olduğunda bu hukuka aykırı işlem hakkında idare mahkemelerinde iptal davası açmak mümkündür.

Yaşanan hukuka aykırı işlemin iptal davasına konu edilebilmesi için, somut olay ile ilgili özel kanunlarca ayrıca bir süre düzenlenmediği takdirde 60 gün içinde davanın açılmış olması gerekir. Yani İdari işlemin iptalini ilgili işlemin üzerinden 60 gün geçmesine kadar talep edilebilir. İptal davası açmadan önce, ret kararının kaldırılması talebiyle, 60 gün içinde idari başvuruda bulunabilir. Bu başvuruya 30 gün içinde cevap verilmezse, istek reddedilmiş sayılır. Başvurunun reddedilmesi durumunda da iptal davası açılması mümkündür.  İdare Mahkemesi’nin vereceği karara karşı istinaf mahkemesine gitme süresi ise 30 gündür. Bu 30 günlük süre bidayet mahkemesinin kararının ilgiliye tebliği ile başlar.

Vatandaşlık başvurusunun süreci boyunca yaşanılan hukuka aykırı idari işlemlerin iptalinden farklı olarak bu sürecin sonunda vatandaşlık verilmesi ile ilgili olarak nihai kararın Cumhurbaşkanı tarafından verildiğini söylemiştik. Cumhurbaşkanı’nın verdiği nihai karara karşı itiraz edilmek isteniyorsa bu itiraz Danıştay’a yöneltilir. Danıştay ilk derece mahkemesi gibi itiraa konu iptal davasını görmeye yetkilidir.

Danıştay’a yapılacak itiraz başvurusunda süreler idare mahkemesine yapılacak başvuru ile aynıdır. Yani Danıştay’a başvuru süresi 60 gün, Danıştay’ın kararına karşı temyize başvuru süresi ise tebliğden itibaren 30 gündür. Herhangi bir hak kaybı yaşanmasının önlenmesi için bu 60 ve 30 günlük sürelerin önemli olduğunun vurgulanması gerekir.

Yazar

Antalya Barosu

Stj. Av. Simay KISAÇAM

Danışman

Antalya Barosu

Avukat Lider TANRIKULU

NOT: Yazı 15 Eylül 2022 tarihinde yayınlanmış bulunmakta olup, bu tarihten sonra yapılan değişiklikler güncellenmemiş olabilir. Mevzuattan takip etmeniz önerilir.

Paylaş:

© 2020 Av. Lider TANRIKULU Hukuk Bürosu

logo-footer